O Estado de S. Paulo
O ceticismo do mercado financeiro sobre a capacidade do governo de cumprir as metas fiscais e a alta acima do esperado do Produto Interno Bruto (PIB) no segundo trimestre, de 1,4%, reforçaram a expectativa de uma retomada da alta da Selic. Diante dessa possibilidade de mudança na política monetária, os gestores de fundos imobiliários (FIIs) já adotam estratégias mais cautelosas para conseguir entregar dividendos atrativos e atrair novos investidores nos próximos meses. Trabalho que se torna mais árduo para os gestores de fundos de tijolos, que investem em imóveis físicos e são mais suscetíveis aos ciclos econômicos.
As projeções do mercado apontam para uma primeira alta da Selic na reunião do próximo dia 18 do Comitê de Política Monetária (Copom). Não há consenso sobre a magnitude do ajuste, mas a maioria dos agentes espera elevação de 0,25 ponto porcentual, com a Selic indo a 10,75%, com a possibilidade de mais uma alta ainda este ano.
Diante dessa perspectiva, as gestoras de fundos imobiliários devem adiar a venda de ativos e aproveitar o momento para comprar novos imóveis como uma forma de diversificar o portfólio para torná-lo mais defensivo.
A CY Capital, gestora do grupo Cyrela, possui três fundos imobiliários, sendo um de galpões logísticos e dois de recebíveis que investem em títulos de dívida. Em teoria, os seus fundos de recebíveis – CYHF11 e CYCR11 – tendem a se beneficiar com a alta da Selic por terem um portfólio indexado ao CDI e também ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). O mesmo não acontece com o fundo CYLD11, voltado para a construção e venda de condomínios logísticos.
Timing
Bruno Ackermann, sócio e head de Logística da Cy Capital, explica que o impacto de uma retomada de alta da Selic acontece na decisão de venda dos ativos do CYLD11. Em períodos de juros a dois dígitos, como ocorre desde dezembro de 2021, a demanda por imóveis tende a cair e a venda de ativos pode ocorrer a preços abaixo do esperado. “Por ser um fundo de desenvolvimento, temos um artifício de permanecer com a renda gerada pelos imóveis até o momento que seja propício para a venda. Geralmente, isso acontece quando os juros estão em queda”, diz Ackermann.
A situação é um pouco diferente para os gestores da Az Quest Panorama, que lançaram o FII AZPL11 em maio. No mês seguinte, o Copom interrompeu o ciclo de queda da Selic com a piora dos indicadores econômicos. Desde a estreia até setembro, o fundo também voltado aos imóveis logísticos realizou duas emissões de cotas, com captação de R$ 172,6 milhões.
Desse total, 25% dos recursos foram destinados para a compra de um galpão logístico no município de Jandira, na grande São Paulo. Outros 26% foram destinados para a compra de outro imóvel também no Estado, que foi liquidado em agosto. Os detalhes sobre a operação ainda não foram divulgados pela gestora. O restante foi alocado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e em reserva de caixa.
“Com os CRIs conseguimos otimizar o pagamento de rendimento no curto prazo, enquanto buscamos imóveis atrativos para o fundo imobiliário no longo prazo”, diz Marcos Freitas, sócio e CIO da AZ Quest Panorama. (O Estado de S. Paulo/Daniel Rocha)